집값 하락 예상. 노스캐롤라이나 부동산 시장, 기후 변화로 달라진다
보험료 인상과 집값 하락, 이제는 현실
최근 기후 변화가 미국 부동산 시장에 미치는 영향이 본격화되면서, 노스캐롤라이나(North Carolina) 주민들도 그 여파를 직접 느끼고 있습니다. 특히 주 전역 100개 카운티 중 72%에서 향후 수십 년 내에 주택 가치가 하락할 가능성이 높다는 분석이 나왔습니다. 이 내용은 비영리 기후 연구기관 First Street Foundation이 발표한 전국 단위 보고서를 통해 알려졌으며, 보험료 급등과 자연재해 리스크가 핵심 원인으로 지목되고 있습니다.
보험료가 집값 하락 부추겨
기후 변화는 더 이상 먼 미래의 일이 아닙니다. 허리케인, 홍수, 산불과 같은 자연재해가 점점 더 자주, 더 큰 규모로 발생하고 있으며, 이에 따라 보험사들이 리스크 지역에서 철수하거나 보험료를 대폭 인상하고 있습니다. 노스캐롤라이나에서도 그 영향을 피할 수 없게 되었습니다.
실제로 2024년 허리케인 헬렌으로 큰 피해를 입은 Asheville은 ‘기후 피난처’라는 명성을 잃었고, NC 보험요율국(North Carolina Rate Bureau)은 주택 보험료를 평균 42.2% 인상해 달라고 요청했습니다. 이 제안은 법적 조정과 협의를 거쳐, 결국 2024년 6월부터 7.5%, 2026년 7.5%로 나누어 총 15%의 인상이 단계적으로 시행되게 되었습니다. 하지만 해안 지역은 여전히 평균 30% 이상의 보험료 인상 압박을 받고 있어 부담이 더욱 큽니다.
이러한 변화는 보험료가 비싸진다는 의미뿐 아니라, 전체 부동산 시장에 광범위한 영향을 미칩니다. 보험료 상승은 주택 구매자의 유지 비용을 높여 구매 수요를 낮추고, 결국 해당 지역의 집값 하락으로 이어질 수 있기 때문입니다.
사람들이 떠나는 지역과 몰리는 지역
보고서는 또한 인구 이동의 흐름도 바뀔 것이라고 예측했습니다. 홍수나 산불 위험이 높은 농촌 지역은 점차 사람이 줄어들 것으로 보이며, 이러한 지역의 집값은 약 3% 정도 하락할 수 있다고 합니다. 반면, 상대적으로 안전한 지역, 특히 내륙 도시 지역은 오히려 인구가 급격히 늘어날 전망입니다. 예를 들어, Raleigh가 위치한 Wake County는 2055년까지 인구가 두 배 이상 늘어날 가능성이 있다고 합니다. 이는 지역 경제 활성화의 기회가 될 수도 있지만, 동시에 도로, 주택, 공공 서비스에 대한 수요가 폭증해 인프라 부담이 커질 수도 있습니다.
집값 하락 예상되는 시점에 지금 집을 사도 될까?
앞으로 집을 구매하려는 분들은 지역 선택에서 보다 신중해질 필요가 있습니다. 과거에는 가격, 학군, 교통 편의성 등이 주요 기준이었다면, 이제는 기후 리스크, 보험료 추이, 해당 지역의 장기적 주거 수요 전망까지도 함께 고려해야 합니다. 예를 들어, 홍수 위험이 낮고, 고지대에 위치해 있으며, 기후 대응형 건축 설계가 반영된 지역은 장기적으로 안정적일 수 있습니다. 일부 지역에서는 ‘fortified roof’와 같이 허리케인에 강한 구조로 개보수를 하면 보험료가 낮아질 수 있고, 주정부나 지역 정부의 보조금도 받을 수 있습니다.
집을 소유하지 않은 사람은 어떻게 될까? 🏠
세입자들도 상황을 주의 깊게 살펴야 합니다. 집을 소유한 사람처럼 직접 보험료를 내지는 않지만, 임대주가 늘어난 비용을 임대료로 전가할 가능성이 있기 때문입니다. 특히 위험 지역에서는 보험료 상승, 수리비 증가 등의 이유로 렌트비가 인상되거나 임대 주택이 줄어들 수 있습니다. 반면, 일부 고위험 지역에서는 수요가 줄면서 임대료가 소폭 하락할 수도 있지만, 이는 예외적인 경우에 한정되며, Raleigh, Charlotte, Durham 같은 내륙 대도시로 인구가 몰리면서 이들 지역의 렌트비는 오히려 상승세를 보일 수 있습니다.
현명한 선택을 위한 정보 활용
요즘은 주택 거래 플랫폼인 Redfin, Zillow에서도 부동산 리스트에 홍수 위험도나 화재 위험 점수를 표시하고 있습니다. 또한, First Street Foundation이 운영하는 RiskFactor.com에서는 본인 집 주소나 관심 지역의 기후 리스크를 직접 확인할 수 있어 유용합니다. 기후 변화가 부동산 시장의 룰을 바꾸고 있습니다. 이제는 단지 눈앞의 가격이나 조건이 아니라, 향후 수십 년간 그 주택이 얼마나 안전하게 가치를 유지할 수 있을지에 대한 장기적인 안목이 필요한 때입니다.
