노스캐롤라이나에서 저소득층과 중산층을 위한 주택 공급을 늘리려는 정책이 큰 변화를 맞이하고 있습니다. 주택 소유 NC 한인 가정과 부동산 투자자라면 이 새로운 부동산세 개혁안을 알아두어야 합니다. 왜냐하면 앞으로 저소득층 주택에 대한 세금 혜택이 더욱 엄격하게 적용될 예정이기 때문입니다.
최근 노스캐롤라이나 주 하원의 부동산세 개혁 위원회가 검토 중인 개혁안은 그동안 적지 않은 세금 혜택을 받아온 영리 주택 복합체 소유주들에게는 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 지방 정부가 수천만 달러의 세수 손실을 입은 과정을 살펴보면서, 이 개혁이 왜 필요한지, 그리고 부동산 투자자들에게 어떤 의미인지 알아보겠습니다.
저소득층 주택 세금 혜택, 무엇이 문제였나
현행 법에는 영리 주택 복합체 소유주가 저소득층 주택을 제공하는 비영리 단체와 파트너십을 맺을 때 부동산세 감면을 받을 수 있는 구조가 있습니다. 이를 ‘비영리 단체 임차 구조(rent-a-nonprofit structure)’라고 부르는데, 이 방식은 겉으로는 저소득층 주택을 지원하는 것처럼 보이지만, 실제로는 영리 기업이 세금 감면의 혜택만 누리는 결과를 초래했습니다.
구체적으로는 영리 회사가 소유한 아파트 단지의 일부 지분(예: 0.1%)을 비영리 단체에 넘기면, 전체 부동산에 대해 100% 부동산세 감면을 받을 수 있었습니다. 이 때문에 도시와 카운티는 학교, 도서관, 공공 안전, 보건 서비스 등을 위한 재정을 크게 잃게 되었습니다.
지난 2년 동안 이 제도를 악용하는 사례가 급증했습니다. 특히 이미 저소득층을 위해 운영 중이던 기존 주택을 매입한 영리 기업들이 이 제도를 세금 절감 전략으로 활용하면서 문제가 심화되었습니다.
새로운 규제안, 어떤 내용인가
노스캐롤라이나 주 하원 부동산세 개혁 위원회가 3월 19일 제안한 개혁안의 핵심은 ‘정부 자금 지원’ 여부를 기준으로 하는 것입니다. 연방 저소득층 주택 세금 공제(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC) 같은 정부 재정 지원을 받은 주택이라면 그 혜택이 실제로 장기적 저소득층 주택 공급으로 이어지도록 하겠다는 의도입니다.
정부 자금이 투입된 프로젝트는 임대료와 소득 제한 조건을 15년 이상 유지해야 합니다. 정부 자금을 받지 않은 주택의 경우, 100% 비영리 단체 소유이면서 해당 단체가 최소 5년 이상 저소득층 주택을 운영해야 하고, 영리 기업으로부터 자금이나 재정 지원을 받으면 안 됩니다.
또한 개혁안은 주택 개발 단지의 50% 이상이 연방 주택도시개발부(HUD)가 정한 임대료와 소득 기준을 충족해야 세금 혜택을 받도록 규정했습니다. 소득 기준은 지역 중위 소득의 80% 이하, 임대료 상한선은 소득의 30% 이하로 설정됩니다.
부동산 소유주, 어떻게 혜택을 받을 수 있나
새로운 규정 하에서 비영리 주택 소유주가 세금 혜택을 받는 방법은 두 가지입니다. 첫 번째는 저소득층 기준을 충족하는 유닛의 비율에 따라 감면율을 결정하는 방식입니다. 예를 들어 60%의 유닛이 요건을 충족하면 60% 감면을 받게 됩니다.
두 번째는 연방국세청(IRS)의 안전 항구(safe harbor) 요건을 충족하는 경우로, 이 경우 100% 감면을 받을 수 있습니다. IRS 요건은 최소 75%의 유닛을 지역 중위 소득 80% 이상의 저소득층이 점유하고, 20%는 지역 중위 소득 50% 이하의 극저소득층이 점유해야 합니다.
현재 세금 혜택을 받고 있는 부동산 소유주들은 새로운 법이 시행되면 새로운 기준을 충족하는지 입증하기 위해 다시 신청해야 합니다.
이 개혁안은 왜 필요한가
2013년 노스캐롤라이나 항소법원의 판결로 이 세금 혜택 제도가 만들어졌습니다. 당시 판결은 영리 회사가 소유하면서 비영리 단체가 실질적으로 통제하는 저소득층 주택 프로젝트인 ‘케인 크릭 빌리지(Cane Creek Village)’에 대해 부동산세 감면을 인정했습니다. 이 판결을 계기로 유사한 구조를 만드는 영리 기업들이 급증했습니다.
주 하원의 마리아 세르바니아(Maria Cervania) 의원(웨이크 카운티 민주당)은 개혁안에 대한 우려를 제기했습니다. 영리 기업들이 새로운 법의 허점을 찾아 또 다른 방식으로 세금 혜택을 누릴 수 있다는 점입니다. 이에 대해 입법 분석팀은 연방국세청과 노스캐롤라이나 주택 금융청이 정부 자금을 받은 프로젝트에 대해 정기적으로 감시하므로 과도한 악용은 방지할 수 있을 것이라고 설명했습니다.
이 개혁이 NC 한인에게 미치는 영향
노스캐롤라이나의 부동산 투자자나 주택 소유주라면 이 개혁안의 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다. 특히 저소득층 주택에 투자하거나, 비영리 단체와 파트너십을 고려 중인 한인 투자자라면 새로운 요건을 미리 이해하고 준비해야 합니다.
또한 임대료가 저렴한 주택을 찾는 중산층 이하의 NC 한인 가족들에게도 이 개혁은 좋은 소식입니다. 세금 혜택이 실제로 저소득층 주택 공급과 임대료 인하로 이어질 가능성이 높아지기 때문입니다. 투명한 감시 체계 속에서 진정한 의미의 저렴한 주택이 더 많이 공급될 것으로 예상됩니다.
앞으로의 일정과 대처 방안
노스캐롤라이나 하원 부동산세 개혁 위원회는 2026년 4월 15일에 이 개혁안에 대한 투표를 진행할 예정입니다. 투표를 통과하면 이 안건이 주의회 특별 회기(short session)에서 검토될 자격을 얻게 됩니다.
부동산 투자를 계획 중인 한인 투자자라면 이 개혁안이 최종 통과되기 전에 부동산 변호사나 회계사와 상담하여 현재의 투자 전략이 새로운 법규에 어떤 영향을 받을지 미리 검토해 두시기 바랍니다. 또한 저소득층 주택 관련 세금 감면을 고려 중이라면 개혁안이 확정되기 전에 신청하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 구체적인 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 전문가와 상담하시기 바랍니다.
