미국에 거주하는 주택 소유자라면 2025년 말, 즉 12월 31일까지 유효한 세금 혜택들을 반드시 점검해야 합니다.
2017년에 제정된 ‘세금 감면 및 고용 법안(TCJA)’에 포함된 여러 조항이 올해 말 종료되기 때문입니다.
특히 주택 소유자나 주택 구매를 계획 중인 한인분들에게는 상당한 영향을 미칠 수 있는 변화입니다.
이번 글에서는 2025년 종료 예정인 4가지 핵심 세금 혜택과 그에 따른 대응 전략을 소개해드리도록 하겠습니다.
1. 에너지 효율 세금 공제 종료
현재까지 미국 정부는 주택의 에너지 효율 개선을 장려하기 위해 다양한 세금 공제를 제공해 왔습니다. 대표적인 것이 Residential Clean Energy Credit과 Energy Efficient Home Improvement Credit입니다.
이 공제들은 단열재, 이중창, 외부 문 교체, 스마트 온도조절기 설치 등 주택 내 에너지 절감형 리모델링에 대해 30%까지 세금 공제를 제공하며, 대부분의 항목은 연 최대 $1,200, 고효율 장비(히트펌프, 바이오매스 보일러 등)는 연 $2,000까지 공제를 받을 수 있습니다.
하지만 2025년 12월 31일 이후 설치되는 모든 설비는 세금 공제 대상에서 제외됩니다.
적용 사례
- 롤리(Raleigh)에 거주하는 한인 부부가 2025년 가을에 $6,000 상당의 이중창 교체와 단열재 설치를 완료했다면, 약 $1,800의 세금 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 같은 작업을 2026년 1월에 했다면, 공제 혜택이 0원입니다.
실행 조언
- 에너지 개선을 계획 중이라면 가능한 한 여름~가을 내 시공을 완료하십시오.
- 한인 HVAC 또는 리모델링 업체와 상담해 설치 가능 일정을 조율하시기 바랍니다.
- 설치 후에는 인보이스와 제조사 성능 인증서를 보관하세요. 세금 보고 시 필요합니다.
2. 모기지 이자 공제 한도 영구화
주택 구매 시 가장 큰 비용 중 하나는 모기지 이자입니다.
이자 지출에 대해 일정 한도 내에서 세금 공제를 받을 수 있었으나, 2017년 이후부터는 $750,000까지로 한도가 축소되었습니다. 기존에는 $1,000,000까지 인정되었으나, 이번 법 개정으로 750,000달러 한도가 영구화되었습니다.
영향 분석
- 샬롯(Charlotte) 지역의 평균 신규 주택 가격이 $650,000 이상인 경우가 많아, 이자 공제 한도 초과 가능성이 증가하고 있습니다.
- 특히 한 가정이 2채 이상의 부동산(세컨드홈 포함)을 구입한 경우, 이자 공제를 제한적으로 받을 수 있습니다.
실행 조언
- 고소득 가정은 이자 부담이 큰 대출을 임대용 부동산으로 이전하는 방안을 고려해보세요. 이는 세금 보고 시 다른 공제 전략과 결합이 가능합니다.
- 주택 구입 전, 모기지 한도 및 이자 총액을 세무사와 시뮬레이션 해보는 것이 중요합니다.
3. 모기지 탕감 소득 면세 종료
재정적으로 어려운 상황에서 대출 조정(Loan Modification)이나 숏세일(Short Sale), 압류(Foreclosure)를 통해 부채의 일부가 탕감되는 경우가 있습니다.
2025년까지는 이러한 탕감 금액을 과세 소득에서 제외할 수 있었지만, 법 개정으로 2026년부터는 과세 대상 소득으로 포함됩니다.
적용 사례
- 그린스보로(Greensboro) 거주 한인이 2025년에 $80,000의 모기지 부채를 탕감받았다면 세금이 면제되지만, 2026년에 동일한 상황이 발생하면 그 $80,000이 소득으로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.
실행 조언
- 현재 재정적으로 압박을 받고 있다면, 대출 기관과 탕감이나 조정 절차를 2025년 내에 완료하는 것이 유리합니다.
- 파산 신청(Chapter 7, 13) 또는 지급불능(insolvency) 상태로 인정받을 경우에도 일부 면제가 가능하므로, 경험 많은 이민법·세무 변호사와 상담이 필요합니다.
4. 신축 주택 건설 세금 인센티브 종료
에너지 효율 기준을 충족하는 신규 주택을 짓는 건설업체는 45L 세액 공제를 받을 수 있었습니다. 이 공제는 최대 $5,000까지 제공되며, Energy Star나 DOE Zero Energy Ready 인증 주택에 적용됩니다.
2025년 이후 이 세액 공제가 폐지되면, 건설업체는 그 손실분을 주택 가격에 반영할 가능성이 높습니다.
시장 영향
- 특히 신축 주택이 활발한 케리(Cary), 모리스빌(Morrisville), 헌터스빌(Huntersville) 지역은 가격 인상 압박이 가중될 수 있습니다.
- 구매자 입장에서는 신축보다 기존 주택 구입의 매력이 높아질 수 있습니다.
실행 조언
- 신축 주택 구입을 고려 중이라면 2025년 말 이전 계약 및 입주를 목표로 하세요.
- 건축업자에게 45L 공제가 반영된 가격인지 여부를 직접 문의하시고, 계약서에 가격 변동 조건이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 인상이 예상된다면 중고 주택도 실질적 대안이 될 수 있습니다.
결론
지금까지 살펴본 바와 같이, 2025년 종료 예정인 주택 관련 세금 혜택은 단순한 제도 개편이 아니라, 실제 생활비에 직결되는 중요한 변화입니다.
- 에너지 효율 개선 공제 종료는 수천 달러의 리모델링 비용에 영향을 줄 수 있으며,
- 모기지 탕감 과세 전환은 경제적 위기에 처한 가정에 또 다른 부담으로 작용할 수 있습니다.
- 모기지 이자 공제 한도 영구화는 고가 주택 구매자에게 지속적인 세금 부담을 남기고,
- 건축업체 세금 인센티브 폐지는 신축 주택 가격 인상으로 이어질 수 있습니다.
따라서 주택을 소유하고 계시거나, 1~2년 내에 구입을 고려 중인 분이라면 지금부터 아래와 같은 조치를 준비하시길 권장드립니다.
- 세무 전문가와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 절세 전략을 설계하세요.
- 에너지 개선이나 리모델링은 가능한 2025년 내에 완료하시기 바랍니다.
- 주택 구입 시, 세금 혜택이 반영된 조건인지 계약서상 확인이 필요합니다.
- 재정적 어려움을 겪고 계신 분은 대출 조정 시점을 앞당기고 필요한 법률 자문을 받으시기 바랍니다.
정부의 세법 변화는 예고 없이 단행되며, 대부분 기한 내 조치를 취한 사람에게만 혜택을 제공합니다.
정보를 아는 것과 준비하는 것 사이에는 큰 차이가 있습니다.
한인 여러분께서 이번 세제 변화에 현명하게 대응하시어, 가정의 재정 안정과 주거 안정을 모두 지켜내시기를 바랍니다.
