2025년 미국 FHA·SBA 융자, 무엇이 바뀌었을까요?
트럼프 행정명령의 영향과 함께 살펴보는 융자 기초 안내
미국에서 집을 사거나 비즈니스를 시작할 때 가장 많은 분들이 고려하는 것이 융자입니다. 융자는 금융기관에서 필요한 자금을 빌리는 것을 말하며, 미국에서는 연방정부가 지원하는 융자 프로그램도 마련돼 있어, 이민자나 중소사업자에게 큰 도움이 되어왔습니다. 그중에서도 한인분들께 친숙한 융자 프로그램이 바로 FHA와 SBA입니다. 하지만 2024년부터 자격 조건과 비용 등에 중요한 변화가 있었고, 2025년 들어 트럼프 대통령의 행정명령도 경제 전반에 영향을 주기 시작했습니다. 이 글에서는 FHA·SBA 융자에 대한 기초 개념과 2024~2025년 변화, 그리고 주별로 달라지는 점까지 차근차근 설명해 드리겠습니다.
1. FHA 융자란?
FHA는 미국 연방주택청(Federal Housing Administration)에서 제공하는 정부 보증 주택 융자 프로그램입니다. 주로 처음 집을 사거나, 신용점수가 낮고 자금이 많지 않은 분들이 많이 이용합니다.
기본 특징은 다음과 같습니다.
- 최소 3.5% 다운페이로 주택 구매 가능
- 신용점수 580점 이상이면 대부분 승인 가능
- 인컴 대비 지출 비율이 높아도 비교적 유연한 심사
- 융자 보증료와 모기지 보험료(MIP)를 매달 납부해야 함
- MIP는 일반 융자와 달리 일정 기간 뒤 제거 불가 (끝까지 납부)
2. 2024년 5월 25일부터 바뀐 FHA 자격 조건
2024년 5월 25일부터는 영주권자 이상만 FHA 융자 신청이 가능하도록 제도가 바뀌었습니다. 과거에는 시민권자 외에도 워크퍼밋(EAD), H1B, E2 등 합법적인 비이민 신분자도 신청이 가능했지만, 이제는 제한됩니다. 이는 정부 보증 대상을 미국의 ‘영구 체류 신분 이상’으로 좁히겠다는 취지로, 트럼프 행정부 시절부터 강화되었던 이민 정책 기조가 반영된 결과입니다.
3. SBA 융자란?
SBA는 미국 중소기업청(Small Business Administration)에서 운영하는 비즈니스용 정부 보증 융자 프로그램입니다. 식당, 세탁소, 마켓, 프랜차이즈 창업 또는 사업체 인수 시에 많이 사용됩니다. SBA 융자의 특징은 다음과 같습니다.
- 장기 상환 가능 (10년 이상)
- 상대적으로 낮은 이자율
- 신용점수가 다소 낮아도 승인 가능
- 상업용 부동산 구입, 사업체 인수, 장비 구매 등에 사용 가능
4. 2024년 3월 27일부터 바뀐 SBA 조건
2023년까지는 100만 달러 이하 SBA 융자에는 보증료가 면제되었지만,
2024년 3월 27일부터 보증 수수료가 다시 부활했습니다.
- 15만 달러 이하: 약 2%
- 15만~70만 달러: 약 3%
- 70만 달러 이상: 약 3.5%
또한, 융자 대상 사업체는 반드시 영주권자 이상이 100% 지분을 소유해야 하며, 외국인 투자자가 일부라도 포함될 경우 승인이 어려워졌습니다.
이 역시 “시민 우선” 원칙을 반영한 연방 정책 흐름으로 보입니다.
5. 2025년 트럼프 행정명령의 영향은?
2025년 2월 1일, 트럼프 대통령은 일부 국가에서 수입되는 제품에 대해 추가 관세를 부과하는 행정명령을 발표했습니다. 이 조치는 융자 제도 자체를 직접 바꾸지는 않지만, 경제 전반에 영향을 줄 수 있는 정책입니다.
예를 들어,
- 제조업과 수입 원가 상승 → 비즈니스 운영 비용 증가
- 물가 상승 압박 → 가계 지출 확대
- 기업 실적 하락 시 → SBA 대출 승인 조건이 더욱 까다로워질 수 있음
또한 정부 재정 부담이 늘어나면 FHA나 SBA 같은 보증 프로그램의 자격 조건이 더욱 축소되거나, 보증료가 인상될 가능성도 존재합니다. 즉, 현재는 눈에 띄는 직접적 영향은 없지만, 경제 흐름에 따라 연쇄적인 정책 조정이 일어날 수 있는 구조라고 볼 수 있습니다.
6. FHA·SBA는 어느 주에서나 동일하게 적용되나요?
기본적으로 FHA와 SBA는 연방정부 프로그램이기 때문에, 미국 전역에 동일한 기준이 적용됩니다. 하지만 지역마다 다른 세부 항목도 있으니 주의가 필요합니다.
- FHA는 지역(카운티)마다 융자 가능한 최대 한도가 다릅니다.
예: 노스캐롤라이나 대부분 지역은 약 47만~52만 달러,
캘리포니아처럼 집값이 높은 곳은 68만 달러 이상까지 가능합니다. - SBA 융자는 신청자의 위치와 무관하지만,
융자를 실행하는 금융기관(은행)의 경험과 역량은 지역마다 다를 수 있습니다.
따라서 신청 전에는 지역에서 SBA 융자 경험이 풍부한 은행을 선택하는 것이 중요합니다.
7. 결론 및 조언
2025년 현재, 융자 프로그램은 단순히 자금을 빌리는 것이 아니라, 신분, 지역, 정책 변화, 경제 상황을 모두 고려해야 하는 복합적인 절차가 되었습니다.
융자를 준비하신다면 다음을 꼭 기억해 주세요.
- FHA는 2024년 5월 25일부터 영주권자 이상만 신청 가능
- SBA는 2024년 3월 27일부터 보증 수수료 부과, 외국인 지분 제한 강화
- 2025년 트럼프 대통령의 행정명령은 현재 직접적인 융자 제도 변화는 없으나, 경제 전반에는 영향을 줄 수 있음
- 지역마다 FHA 한도와 SBA 실행은행 차이가 있으니 확인 필요
융자 조건은 매년 바뀔 수 있으니, 전문가 상담을 통해 현재 본인의 상황에 맞는 융자 프로그램을 확인하시는 것이 가장 안전하고 현명한 방법입니다. nckorean.com에서도 지속적으로 관련 정보를 업데이트하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
